七、好鄰居：

小玲的爸爸王先生是一棟五樓公寓管理委員會的主任委員，平日待人親切；服務熱心，很受住戶的尊重。

一天晚上，小玲正在做功課，電話聲響，原來是住同一棟樓的張太太和許先生為了住家房子的事起了紛爭，想請爸爸協助解決問題。

第二天，張太太、許先生到管理委員會辦公室來。管理委員錢先生、孫小姐、趙先生、李小姐也到場。兩位當事人把情形說給大家聽。

「五樓的許先生在頂樓加蓋，又不准別人使用頂樓；而且天花板的漏水也不配合出錢修理，真是不講道理！」張太太生氣的說。

「四樓的張太太在樓梯間養狗，很髒、很吵又危險，在樓梯間堆放雜物，又不繳交公共基金，自己不守規則，還要說別人。漏水是四樓在漏，和我們五樓有什麼關係，還要出錢，你們說到底是誰不講道理啊？」許先生不服氣的說。

「好啦，好啦，大家都是好鄰居，有事好好談。」小玲的爸爸和顏悅色的相勸。

張太太：「我最近將把房子賣了，已經找好了買主，因為五樓滲水，買方要求修好才能交屋。」

「買方當然有權利這樣要求。」王先生說。

「問題是我和五樓許先生溝通了好幾次，他才答應讓我的工人上去修繕，修好了之後，我要求雙方平均分擔費用，他卻置之不理，只好請委員會幫忙。」

「好的，我們大部分的委員都在場，大家可以幫忙，請先喝一杯茶。」

　　　　※　　　　　　※　　　　　　※　　　　　　※

委員會的委員們了解案情之後，告訴他們：

「頂樓加蓋的部分如果是違章建築，應該拆除，公同共有的部分，要還給大家使用。」錢先生說。

「我們的住戶公約有規定禁止養狗，為了環境安寧與衛生，請配合一下。」孫小姐接著說。

「樓梯間是供人通行使用的，平日不可堆放雜物、設柵欄，樓梯門更要經常保持暢通，緊急時才不會發生危險。」趙先生也加以說明。

「不得拒絕樓下住戶到上一層樓修繕、維護設施。」李小姐說。

趙先生：「住戶有繳納公共基金的義務如果積欠情形嚴重，管理委員會還可以訴請法院強制他遷離。」

「有這麼嚴重啊！那我得趕快繳公共基金了。還有一個問題是：修繕費由四樓還是五樓負擔？」張太太嚷嚷著。

王先生：「依照公寓大廈管理條例的規定，修繕費用應由共同區分所有人負擔，換句話說，上下樓層住戶應各負擔一半的費用。最好是大家都明理比較不傷感情，如果有爭議也可以請求調解委員會調解。」

「如果是申請調解，卻有一方故意缺席，怎麼辦？」

「那就調解不成，可以由法院訴訟的方式解決。」

「樓上住戶明知本身排水管已漏水，而不自行修護，造成下層住戶滲水，情形是不是一樣？」張太太問。

「是這樣的話，可以透過訴訟，請求對方支付全部費用。」

「唉呀！那我的損失就更大了！」許先生驚訝的說。

「是啊，一切以和為貴。」

「是啊！大家都是好鄰居嘛！」大家異口同聲的說。

小執法的話：

公寓大廈要注意管理維護，以提昇居住品質，遇有糾紛依法處理，並能以和為貴。

問題與討論：

一、哪一種法律規定住戶可以訂立公約，共同遵守？

二、頂樓加蓋的違章建築有什麼危險？

三、住戶拒繳公共基金會有什麼後果？

四、住戶管理委員會有什麼功用？

參考法條

一、公寓大廈管理條例：

第三條【第一項第二款】 區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

第六條【第一項】 住戶應遵守左列事項：

一　於維護、修繕專有部分、約定專用分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧，安全及衛生。

二　他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線、必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三　管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線、必須進入其專有部分或約定專用的部分時，不得拒絕。

四　其他法令或規約規定事項。

第十一條　共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。

前項費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

第十二條　專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

第二十一條 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經過相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

第二十二條【第一項第一款】 住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。

積欠依本條例應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

二、鄉鎮市調解條例：

第一條　鄉、鎮、市公所應依本條例之規定，設置設解委員會，辦理左列調解事項：

一　民事事件。

二　告訴乃論之刑事事件。

第十七條 當事人無正當理由，於調解期日不到場者，視為調解不成立，但調解委員會認為，有成立調解之望者，得另定調解期日。

第二十條 調解除勘驗費應由當事人核實開支外，不得徵收任何費用或以任何名義收受報酬。第三條【第一項第二款】 區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

第六條【第一項】 住戶應遵守左列事項：

一　於維護、修繕專有部分、約定專用分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧，安全及衛生。

二　他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線、必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕 。

三　管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線、必須進入其專有部分或約定專用的部分時，不得 拒絕。

四　其他法令或規約規定事項。

第十一條　共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。

前項費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

第十二條　專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

第二十一條　區分所有權人或住戶積欠應繳納之公基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經過相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

第二十二條【第一項第一款】 住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。

積欠依本條例應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

三、鄉鎮市調解條例：

第一條　鄉、鎮、市公所應依本條例之規定，設置設解委員會，辦理左列調解事項：

一　民事事件。

二　告訴乃論之刑事事件。

第十七條　當事人無正當理由，於調解期日不到場者，視為調解不成立，但調解委員會認為，有成立調解之望者，得另定調解期日。

第二十條　調解除勘驗費應由當事人核實開支外，不得徵收任何費用或以任何義收受報酬。

概念淺釋

一、公寓大廈：指在構造上、使用上或在建築執照的設計圖樣標有明確的界線，可以區分為數個部分的建築物和基地。

二、公寓大廈管理條例：本條例首重住戶自治，將建築物的三安【公共安全、公共安寧、公共安居】責任由行政機關轉換為住戶負責，同時建立自我管理體系，透過民主運作程序，培養社區共同體的意識。也唯有人人遵守道德自律，強化自治管理體系，政府盡到輔導和監督的責任，才能改進居住品質，增進公共安全，避免人員傷亡和財產的損失。本條例因影響層面廣大而且具有拘束力，學者稱為【居家憲法】。

三、專有部分：指公寓或大廈的全部或一部分，具有使用上的獨立性，且為區分所有的標的者。例如：自己的住家範圍，包含陽台。

四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外的其他部分，及不屬專有的附屬建築物而供共同使用者。例如：電梯間。

五、約定專用部分：公寓大廈共用部分，經約定供特定區分所有人使用的。

六、約定共有部分：指公寓大廈的專有部分，經約定供共同使用的。

七、區分所有權人會議：公寓大廈的區分所有權人，為共同事物以及涉及權利義務的有關事項，召集全體區分所有權人所舉行的會議。

八、管理委員會：住戶為了執行區分所有權人會議的議決事項，以及公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人，設立的組織。

九、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人及住戶互推一人，為負責管理公寓大廈事物的人。

十、住戶：住在公寓大廈的區分所有權人、承租人或經其他所有權人同意，而為專有部分的使用者，都是住戶。

十一、規約：公寓大廈的區分所有權人，為了增進共同利益、確保良好生活環境，經所有權人會議決議的共同遵守事項。例如：本公寓不得養貓狗；本大廈住戶每戶每月繳交一千元作為公共基金等。

十二、勘驗：調解進行中，為瞭解事實而檢驗某種物體，或加以觀察的行為。通常勘驗都是依當事人的聲請才進行，調解委員會也可以依照實際的需要進行勘驗。